一、案例簡述：

張某與吳某于2019年4月6日簽署《商業地產居間租賃合同》，雙方約定將北京市朝陽區和敬路處房屋（以下簡稱涉案房屋）出租給吳某，房屋性質為配套公建。租賃期限自2019年5月20日至2025年5月20日，其中2019年4月20日至2019年5月19日為免租期，吳某需要在簽訂合同時交給張某履約保證金33333元。任何一方無故解除合同的，違約方需向守約方支出剩余租期內總租金的5%作為違約金。合同簽訂后，吳某依約支付了第一期租金（2019年5月20日至2019年11月19日）20萬元和履約保證金。

2019年11月20日，吳某退出房屋并解除了合同，張某向其索要違約金時，吳某以張某未能兌現向其承諾的房屋延長2米以及二樓房屋漏水使其無法裝修等原因導致經營成本過高為由拒絕支付違約金。

張某為了維權咨詢并委托了北京浩云律師事務所的北京經濟律師于律師和代律師，由于兩位律師處理合同糾紛非常有經驗。在了解了基本案情后迅速做出了維權策略，向北京市朝陽區人民法院提起訴訟要求吳某支付違約金、拖欠的房屋和供暖費、免租期內的房租等。

二、爭議焦點：

1、雙方在合同中約定了免租期，被告違約后是否需要支付房租？

2、被告以房屋漏水等原因主張經營成本過高為由，是否可以成為免責的理由？

三、法庭上原告與被告的法律意見：

1、被告法律意見

（1）雙方在合同中約定了免租期（勿需支付租金），根據民法意思自治原則以及《合同法》第60條的規定，雙方應當按照合同約定履行自己的義務，所以原告要求支付租金是沒有依據的。

（2）原告曾經向被告承諾所租房屋向外延長2米，可是遲遲未兌現；此外，所租房屋存在質量問題，二樓一直漏水導致被告一直無法裝修。正是由于原告的原因導致被告所租房屋用于經營的成本過高，被告無奈之下才解除了合同，所以不應承擔違約責任。

2、原告代理律師意見：

（1）原告與被告在磋商租房事宜上，由于被告承諾租賃期限很長（2019年5月20日至2025年5月20日），原告才在合同中給予了被告一定時間的免租期。但是簽訂合同后，被告僅僅租了半年就違約解除合同，使得原告無法基于信賴而得到后續的租金。根據《合同法》第九十七條規定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”　被告應當對于原告的信賴利益損失予以賠償。

（2）首先，合同中未約定所租房屋向外延長2米，原告也未向被告給予房屋向外延長2米的承諾；其次，即使房屋存在漏水等情形，此情形也不會導致合同目的無法實現，被告完全可以和原告協商或提出減免租金的請求，根據《合同法》第94條關于合同法定解除權的規定，被告不享有法定解除權，理應承擔違約責任；最后，經營成本過高是一般的商業風險，被告在簽訂合同時應當預見，不能將這種風險轉嫁到租賃房身上，因此被告應當承擔違約責任。

四、法官的法律意見和判決結果

1、法院的法律意見。

（1）被告僅僅租賃半年就退租的行為破壞了雙方的信賴關系，使得原告無法獲得后續租金，根據公平原則及信賴利益保護原則。合同解除后，被告需要支付免租期內的房屋占有使用費，本院將該占有使用費與被告此前交納的履約保證金33333元互相沖抵。

（2）合同當事人通過平等協商、互信互惠基礎上建立的合同關系應得到充分尊重，任何一方不得隨意摒棄剔除或無故解約。被告提出的經營成本過高系作為租賃合同承租人可預見、應預見、并需要其自行承擔的商業風險，不得隨意轉嫁他人。被告解除合同沒有合理的免責理由理應賠償，但是合同約定的違約金過高，本院酌定為五萬元。

2、法院判決結果

依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十三條第二款、第一百零七條之規定，判決如下：

（1）確認原告與被告之間的房屋租賃合同于2019年12月12日解除；

（2）被告于本判決生效后七日內向原告支付租金二萬四千一百七十八元；

（3）被告于本判決生效后七日內向原告支付違約金五萬元；

（4）被告于本判決生效后七日內向原告支付供暖費一千九百七十五元；

（5）駁回原告其它訴訟請求。