近年來，各地購房政策不斷出臺，這就導致很多原本有購房資格的人群失去購房資格。若賣房人明知購房人無購房資格而依然堅持出售，那么政策頒布后，房屋無法過戶，賣方可以要求解除合同嗎？是否可以要求對方承擔違約責任？下面通過北京浩云律師事務所經濟合同律師接待的一起真實案例來為大家解讀。

【案情回顧】

當事人：A

委托訴訟代理人：北京浩云律師事務所，合同律師吳律師

A與B于2016年5月簽訂了《房產認購合同》。合同約定，A向B出售位于北京市某房屋。因合同簽訂時該房屋尚未取得產權證，因此雙方在合同中約定A取得產權證5日內，買賣雙方分別提交過戶所需審核文件，再進行過戶交易。否則視為違約。

合同簽訂后，B向A支付定金及首付款40萬元，A也向被告移交了房屋。2018年7月A取得了房屋產權證，并于當日微信通知B辦理過戶所需審核手續，但被告未直接回復A。隨后經多次溝通，B均不予理睬。2018年9月12日，A向B發出了《房產交易解除通知》，B于9月14日已簽收。由于B當時無法取得北京購房資格，雙方房屋買賣交易無法繼續進行。但B一直占用房屋至今，因此A委托浩云律師，向法院提起訴訟。

【浩云說法】

A與B簽訂的房產認購合同及客戶告知書是雙方當事人的真實意思表示，且內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應為合法有效。本案的爭議焦點為，A是否有權解除雙方簽訂的認購合同。雙方簽訂的認購合同是否應繼續履行。

B辯稱，雙方均應以實現合同目的為原則，信守履行。依據房產認購合同的約定及物權法的相關規定，涉訴房屋應歸B所有。A基于利益最大化的主觀心態，惡意不履行房產認購合同，其首先違反了合同約定。因此不同意A的訴訟請求，要求繼續履行房產認購合同。

法院認為，A要求確認房產認購合同已于2018年9月14日解除，其關鍵在于A是否享有合同解除權。在雙方簽訂的房產認購合同中，沒有關于一方行使合同解除權的約定，也沒有約定一方解除合同的條件，故A不享有合同解除權，其發出的房產交易解除通知不產生解除合同的法律后果。

但是，根據查明的事實，在合同履行過程中，由于住房限購政策的調整，B已不具備在本市購房資格。審理中，B也不能明確能夠取得在本市購房資格的具體期限。在A要求辦理房屋過戶登記手續的情況下，B不能辦理房屋過戶登記手續，導致合同目的無法實現，合同繼續履行不能。因此，A在庭審中要求解除合同，法院予以支持。

對于A要求返還涉訴房屋的訴訟請求，由于A尚占有B部分購房款，法院認為，該項訴訟請求應與購房款返還一并解決較適宜。對于A要求支付房屋占用費的訴訟請求，涉訴房屋交付屬于合同履行過程中的一部分，符合合同約定，故其要求支付房屋占用費缺乏事實和法律依據。對于A要求支付違約金的訴訟請求，在雙方簽訂合同時，A對B的購房資格問題是明知的，之后，B喪失了購房資格導致合同目的無法實現，并非是因B的個人原因造成的。

關于這一點，在二審過程中，法院給出了相同的意見。因雙方在簽約時對B不具備購房資格及房屋尚未取得產權證的情形均屬明知，故對后續履行過程中可能發生的風險雙方均應有所預見，合同解除并非僅歸責于B單方原因造成的。

【浩云小結】

本案給各位想要賣房的房主作出了相對負面的示范，在買房前一定要認真核實對方是否有購房資格，并保留相關證據。對于沒有購房資格的購房人，要慎重出售，以免后續無法過戶導致出現糾紛。如果房主明知購房人沒有購房資格而依然堅持出售，是應當對其中所隱藏的法律風險承擔一定的責任的。