在商業經營活動中，由于商家房租、人力等經營成本較高，在租賃商鋪后越早投入經營，才會盡量減少損失，完成盈利，但是，由于商鋪原租戶與商鋪產權擁有人之間存在糾紛，導致原租戶的物品不能及時搬走，這給新的商鋪租賃者裝修和經營都帶來了一定的影響。那么此時商家該如何維護自己的合法權益？下面我們通過浩云代理的一起真實租賃糾紛案例，來為大家進行詳細解讀。

【基本案情】

原告：A公司

委托訴訟代理人：北京浩云律師事務所，劉律師

被告：B公司

原、被告雙方于2019年12月29日簽訂了《商業街區物業租賃合同》。租賃合同約定B公司將位于北京市某房屋（以下簡稱涉訴房屋）出租給A公司，租期自2020年1月1日至2022年12月31日，月租金為251397．22元。

B公司于2020年1月2日將涉訴房屋交付給A公司，但當時室內存放大量上一租戶的辦公家具等物品。經雙方協商，B公司于2020年2月份將原租戶遺留在一樓的物品搬走，但樓上的物品未搬離。加上疫情影響，A公司多次要求B公司清理其他遺留物品，但B公司未予處理。此時原租戶通知A公司其與B公司存在租賃糾紛，不能清理遺留物品，否則要承擔相應的賠償責任，A公司因此無法進行裝修。因此A公司訴至法院。

【浩云說法】

本案爭議焦點為，雙方是否存在違約行為，是否需要承擔違約責任。

B公司辯稱，A公司單方面擅自解除合同并交還商鋪，系其自身原因導致合同無法繼續履行的情形。雙方已在合同中約定，對于原承租商戶遺留的專屬設備，以現有狀移交給A公司。A公司有權卻一直以各種理由怠于對房屋進行裝修。因交房產生的原遺留物品、裝飾物拆除清理、原附屬配套設備交接不清晰等問題不屬于B公司的責任。

此外，B公司還向A公司提起了反訴。B公司認為A公司沒有即時開業，構成違約。A公司單方面原因要求解除租賃合同，也構成違約。按照合同約定A公司應當支付免租期的房租、不退還租賃保證金并支付相當于雙倍租賃保證金數額的違約金1508383.32元。

民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，當時的法律、司法解釋有規定，適用當時的法律、司法解釋的規定。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務。當事人雙方協商一致可變更合同。

涉案合同雖約定現狀交接，但在交接單上注明可移動物品另行處理，應當視為雙方協商一致變更為可移動物品在交接外另行處理，不視為已經交接完畢。A公司提交的證據足以證明涉訴房屋內開始遺留的物品達到了影響其正常使用的程度，涉訴房屋不符合合同約定用途的標準。

但此后隨著A公司在拆除部分裝修、B公司將原租戶遺留物品移至三層后，應當認定該影響明顯減小，A公司亦應積極減少損失，其單方要求解除合同的行為，構成違約。鑒于涉訴房屋已進行交接，故租賃合同事實上已解除。

根據法律規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。本案中，考慮到雙方在合同履行中均有不當的行為，遺留物品范圍、疫情發生情況等因素對于涉訴房屋正常經營的負面影響，租期長度、房屋尚未裝修等因素，雙方互不承擔違約責任。

【案件結果】

經審理，法院最后判決：

1、確認A公司與B公司簽訂的《商業街區物業租賃合同》于2020年8月26日解除；

2、B公司退還A公司租賃押金502794．44元；

3、駁回B公司的反訴訴訟請求。

【浩云小結】

雙方簽訂房屋租賃合同后，當事人一方若不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。特別是房屋原租戶與房東之間存在糾紛的，大家應謹慎考慮是否租賃。如果遭遇侵權，可以尋求專業律師的幫助。