相比于普通住宅拆遷，企業(yè)拆遷往往面臨著更多更復(fù)雜的問題，比如企業(yè)資產(chǎn)整理、選擇評估機構(gòu)、拆遷流程是否違法等等。很多企業(yè)經(jīng)營者由于缺乏相關(guān)法律知識，在拆遷過程中合法權(quán)益受到侵害也沒有意識到，或者即便意識到也不知該如何維權(quán)。下面就來給大家梳理企業(yè)在面臨拆遷時應(yīng)該做哪些準備工作。
一、預(yù)估資產(chǎn)
在拆遷前，了解清楚企業(yè)的資產(chǎn)狀況是十分必要的，這將會涉及到后續(xù)拆遷補償?shù)臄?shù)額能否彌補實際的損失。不能指望評估公司幫我們解決企業(yè)到底有多少財產(chǎn)的問題，因為我們都清楚，評估公司是拆遷方指定和委托的，評估價格有很大的隨意性。
首先，整理企業(yè)資產(chǎn)。很多企業(yè)在面臨拆遷的時候都很盲目，自己都不清楚自己企業(yè)的資產(chǎn)狀況，不清楚應(yīng)該補償多少。企業(yè)要在拆遷開始之前對自己的資產(chǎn)做到心中有數(shù)。
其次，準備企業(yè)財產(chǎn)清單。財產(chǎn)清單主要是讓我們對自身具有的土地、房屋、設(shè)備搬遷、設(shè)備損壞等的補償項目能夠達到怎樣的總和，做到心中有數(shù)，可以讓我們在客觀事實的基礎(chǔ)上做到合理評估。
財產(chǎn)清單主要包括企業(yè)范圍內(nèi)的土地面積、廠房、辦公室、員工宿舍的面積，不可移動的機器及附屬設(shè)施的清單，可移動但是移動后會導(dǎo)致設(shè)備貶值的損失清單等等。
最后，準備材料清單。材料清單主要有被拆遷企業(yè)的土地使用權(quán)證、各種協(xié)議、廠房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、營業(yè)執(zhí)照、納稅憑證等，已有的需要保存好，列好清單，沒有但重要的，應(yīng)盡量想辦法解決。
【案例1】
因城市建設(shè)規(guī)劃需要，A企業(yè)需要拆除并整體搬遷。由于拆遷前期該企業(yè)未對企業(yè)整體資產(chǎn)進行評估，因此對于拆遷部門給出的補償方案并沒有明確的理解。在實際拆遷過程中，A公司發(fā)現(xiàn)企業(yè)設(shè)備拆卸、運輸以及相關(guān)無法搬遷的設(shè)備損失所產(chǎn)生的費用較高，拆遷方補償?shù)慕痤~遠遠不能彌補損失。
【浩云解析】
由于該企業(yè)在拆遷前期沒有對企業(yè)資產(chǎn)以及相關(guān)可能產(chǎn)生的損失進行全面的預(yù)估，因此在實際搬遷過程中才發(fā)現(xiàn)拆遷部門給的補貼金額過低。
面對此種情形大家無需過多擔心，可以委托專業(yè)律師和評估機構(gòu)介入，計算出實際損失金額，然后與拆遷部門進行談判，必要時也可以通過訴訟的方時進行維權(quán)。
二、規(guī)范企業(yè)自身行為
在現(xiàn)實中，有些拆遷方為了降低拆遷補償標準或出于其他目的，會舉報被拆遷企業(yè)的稅收、消防、安全生產(chǎn)等方面的問題，發(fā)現(xiàn)問題甚至制造問題對被拆遷企業(yè)進行處罰。
這時候就需要企業(yè)對各種可能出現(xiàn)的問題進行預(yù)估，提前防范，提前布局，規(guī)范自身的經(jīng)營行為，防止被抓住“小辮子”。
三、了解法律法規(guī)
了解拆遷政策及相關(guān)法律法規(guī)對于被拆遷企業(yè)來說是必要的功課。
常見的問題包括：
了解拆遷項目的性質(zhì)，是屬于集體土地上的拆遷，還是國有土地上的拆遷？
拆遷的主體是誰？項目的規(guī)劃內(nèi)容是什么？
拆遷的期限，拆遷的規(guī)模、是否和公共利益相關(guān)聯(lián)？
？項目是否得到區(qū)、縣及以上人民政府的批準、是否履行了相關(guān)征收補償條例的法律文件?是否在征收開始的時候征詢了相關(guān)公眾的意見？
只有在充分了解法律法規(guī)的情況下，才能質(zhì)疑其中政策的不合理、不合法之處。比如：項目的實施意見里包含了停產(chǎn)停業(yè)損失，但是拆遷方只告訴企業(yè)條件不符合，沒有停產(chǎn)停業(yè)損失。或者告知企業(yè)這個項目沒有土地補償，這都是在拆遷維權(quán)中經(jīng)常遇到的問題。
【案例2】
A公司廠房所在位置被列為棚戶區(qū)改造項目，并以環(huán)境整治名義進行征收。拆遷方給A公司的補償單價遠低于市場價格，同時補償面積也遠低于實際面積。于是A公司委托律師介入解決。
【浩云解析】
律師經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，涉案項目中很多手續(xù)并沒有審批，并且整個項目是房地產(chǎn)開發(fā)項目，并不是所謂的環(huán)境整治公益項目，也就是A公司廠房的拆遷是在沒有任何合法手續(xù)的情況下進行的，且該項目對外公開項目程序依據(jù)與實際征收程序不符。
A公司廠房應(yīng)該是參照周邊房地產(chǎn)市場價格進行補償，沒有任何其他理由降低補償。后律師對調(diào)查結(jié)果進行了全面的訴訟與復(fù)議的工作，包括對當?shù)卣课菡魇辙k公室、當?shù)貒Y源局等。最后經(jīng)過談判，A公司的實際拿到的補償金額比之前拆遷方給出的方案多出一千余萬元。
四、拆遷公告發(fā)布后的準備事項
首先是固定證據(jù)。拆遷公告中載明了拆遷單位、拆遷范圍、拆遷期限、拆遷補償方案等信息。因此在看到具體的拆遷公告后，應(yīng)及時拍照保存。這樣有助于掌握拆遷的基本信息，便于在后期進行拆遷項目調(diào)查及拆遷談判和訴訟。
其次是核對房屋是否在公告范圍內(nèi)。如果自己的企業(yè)不在公告范圍內(nèi)，但拆遷方仍然對企業(yè)房屋進行拆遷，那么就違反了法律規(guī)定。
最后是調(diào)查拆遷項目的合法性。拆遷公告的張貼，標示著拆遷項目正式開始了，這個時候被拆遷人就可以委托專業(yè)人士對拆遷項目的前置性文件的合法性進行審查了，進而了解拆遷項目是否合法。對拆遷項目合法性的審查有助于掌握拆遷項目的情況，獲得談判的機會，解決拆遷補償問題。
五、專業(yè)人員的準備
一般比較大的企業(yè)遇到拆遷時，都會聘請專業(yè)的律師和財會人員，對進行賬目梳理和資產(chǎn)的評估，然后準備好談判方案和應(yīng)急預(yù)案。從法律層面來看，一旦與拆遷方正面接觸后，就要預(yù)防產(chǎn)生財產(chǎn)風險和人身風險，一般最主要的就是提前做好法律保護措施，防止被強制拆遷或者違法拆遷。
此外，專業(yè)律師的介入能夠在發(fā)生糾紛時幫助企業(yè)進行談判工作。不要小瞧談判環(huán)節(jié)，這在企業(yè)最終能拿到多少賠償方面起到關(guān)鍵性作用。在與政府部門的對話中，普通個人與拆遷方在地位上往往是不平等的。律師的介入既能夠讓拆遷方重視企業(yè)的訴求，同時還能打破信息不對稱的問題，依法為企業(yè)爭取更多的利益。
【浩云小結(jié)】
前文為大家梳理的企業(yè)在面臨拆遷時應(yīng)做的準備工作，只是比較關(guān)鍵的部分環(huán)節(jié)。由于涉及的法律法規(guī)較為龐雜，且牽涉到的部門較多，很多細節(jié)還需要大家針對具體案情一一處理，因此在實際拆遷過程中，還是建議大家委托專業(yè)拆遷團隊介入處理相關(guān)事宜。