門市商鋪拆遷后，拆遷方通常會(huì)依據(jù)被拆房屋面積和地段價(jià)格對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行異地安置或折算成賠償費(fèi)用。通常雙方會(huì)簽訂安置協(xié)議，對(duì)安置房屋面積、權(quán)利等進(jìn)行約定。但有時(shí)被拆遷人收到安置房后卻發(fā)現(xiàn)房屋面積遠(yuǎn)低于協(xié)議約定面積，此外其他協(xié)議約定的權(quán)益也沒有得以實(shí)現(xiàn)，那么遇到此類問(wèn)題該如何維權(quán)呢？
【案情回顧】
當(dāng)事人A為某門市房的合法產(chǎn)權(quán)人，由于建設(shè)規(guī)劃調(diào)整，該門市房劃為被拆遷范圍。在當(dāng)?shù)卣闹笇?dǎo)下，A與當(dāng)?shù)爻墙ň志头课莶疬w問(wèn)題達(dá)成一致，雙方約定由城建局在另外一處大廈C百貨購(gòu)買一間商業(yè)門市房交付給A作為回遷安置用房。
直到2018年，城建局才通知A收房。但A發(fā)現(xiàn)，擬交付的房屋存在嚴(yán)重瑕疵，部分面積成為公用空間，房屋營(yíng)業(yè)面積只有300平方米，遠(yuǎn)低于合同約定569平方米。經(jīng)過(guò)多次協(xié)商無(wú)果，A向法院提起了訴訟。
【浩云說(shuō)法】
本案爭(zhēng)議點(diǎn)在于，案涉房屋是否符合合同約定。
城建局辯稱，案涉房屋設(shè)計(jì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。C百貨具體負(fù)責(zé)承建涉案房屋并與A具體溝通房屋事宜，假設(shè)A的主張成立，也應(yīng)該由C百貨承擔(dān)責(zé)任。
一、關(guān)于案涉房屋是否存在不符合合同約定的問(wèn)題。
第一，雙方簽訂的協(xié)議第一條約定：“甲方在某地塊向開發(fā)商在此地段所建商廈中購(gòu)買一處商業(yè)門市房，實(shí)測(cè)建筑面積569平方米，除設(shè)備間外（設(shè)備間公攤面積不超過(guò)10平方米），不再承擔(dān)商廈的其他任何公攤面積。設(shè)備間公攤面積數(shù)和原569平方米回遷建筑面積之和，要落實(shí)在私有房屋產(chǎn)權(quán)證上，層數(shù)1-4層作為乙方的回遷安置用房。”
然而，本案根據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪單顯示分?jǐn)偯娣e占了55.92平方米，并且分?jǐn)偟氖堑叵率以O(shè)備間的公用面積。表明訴爭(zhēng)房屋公攤面積與約定不符。
第二，該協(xié)議第五條約定的“甲方保證乙方對(duì)回遷房屋569平方米的建筑面積享有完全的排他的物權(quán)，乙方有權(quán)在該獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房屋內(nèi)依法自主經(jīng)營(yíng)和管理，甲方無(wú)權(quán)進(jìn)行干預(yù)”。但根據(jù)當(dāng)?shù)啬吃O(shè)計(jì)研究院出具的《情況說(shuō)明》可以知道，案涉房屋的樓梯、安全門是作為整個(gè)大廈整體使用，屬于公用空間，訴爭(zhēng)房屋不具有完全的排他物權(quán)。因此，擬交付的訴爭(zhēng)房屋不符合該條約定。
二、關(guān)于違約責(zé)任的承擔(dān)問(wèn)題
雙方簽訂的《回遷安置協(xié)議書》中約定了不同的違約情形下兩種不同的違約責(zé)任承擔(dān)方式，第一種是雖出現(xiàn)違約情形，但最終商業(yè)用房所有功能達(dá)標(biāo)，能夠交付正常使用的情況；第二種是不能按約定在固定地段安置而改為異地安置的情況。
本案中，因城建局違約，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，A起訴主張安置補(bǔ)償費(fèi)用及經(jīng)濟(jì)損失，實(shí)質(zhì)是要求解除合同，不再要求原地安置而改為異地安置，故本案屬于上述第二種情形，應(yīng)當(dāng)適用第二種違約責(zé)任承擔(dān)方式。根據(jù)第二種違約責(zé)任承擔(dān)方式的約定，法院認(rèn)定城建局應(yīng)向A支付房屋安置補(bǔ)償費(fèi)用6828萬(wàn)元。
【浩云小結(jié)】
近年來(lái)，政府拆遷的項(xiàng)目越來(lái)越多，這就造成一些部門為了加快執(zhí)行政策，在執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)各種問(wèn)題。特別是實(shí)際拆遷補(bǔ)償方案無(wú)法合理彌補(bǔ)被拆遷人的損失時(shí)，有關(guān)部門會(huì)出現(xiàn)推諉，拒絕履行協(xié)議的情況。因此在面對(duì)這種問(wèn)題時(shí)，一定要通過(guò)法律途徑來(lái)解決，條件允許的還可以讓專業(yè)律師介入案件，不要抱有“民告官”一定不能勝訴的錯(cuò)誤觀念。只要訴訟策略得當(dāng)，訴求合理合法，一定會(huì)得到滿意的補(bǔ)償結(jié)果。